L’évaluateur de la Ville de Montréal et directeur du Service de l’évaluation foncière, Bernard Côté, a déposé auprès des greffiers des 16 villes liées de l’agglomération de Montréal les rôles triennaux d’évaluation foncière 2023-2024-2025. Le rôle d’évaluation est le document dans lequel est indiqué, pour fins d’imposition foncière, les caractéristiques et la valeur de tous les immeubles du territoire d’une juridiction. Ces rôles seront en vigueur à compter du 1er janvier 2023.
Les valeurs inscrites aux rôles seront utilisées comme base d’imposition foncière pour les exercices financiers de 2023, 2024 et 2025. Le budget municipal annuel, adopté cet automne, déterminera précisément les mesures fiscales, les taux de taxes applicables et la variation des taxes municipales. Précisons qu’une augmentation de la valeur d’une propriété ne se traduira pas automatiquement par une augmentation équivalente du compte de taxes.
Faits saillants
La phase de croissance des valeurs, amorcée depuis le dépôt des rôles 2004 se poursuit avec le dépôt des rôles 2023-2024-2025. La hausse moyenne des valeurs liée à l’évolution du marché est de l’ordre de 32,4 % par rapport à celles inscrites aux rôles précédents.
La valeur totale des 502 789 unités d’évaluation inscrites aux rôles 2023-2024-2025 de l’agglomération de Montréal atteint 526,3 G$. Cela représente une croissance de l’assiette fiscale de 141,8 G$ depuis le dépôt des rôles 2020-2021-2022, dont la valeur totale était de 384,5 G$ au moment de leur dépôt. Cette croissance découle de l’effet combiné de l’ajout de nouveaux bâtiments ou d’améliorations aux bâtiments existants et de l’évolution du marché entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2021.
La valeur des immeubles résidentiels de cinq logements ou moins a augmenté en moyenne de 35,6, %, alors que celle des immeubles de 6 logements ou plus a progressé de 35,1 %. Les immeubles non résidentiels affichent quant à eux une augmentation moyenne de 25,7 %. C’est dans la catégorie des immeubles industriels que l’on retrouve la plus importante progression de valeurs, avec une croissance de 60,5 %. Certaines catégories d’immeubles non résidentiels, fortement touchés par le ralentissement des activités occasionné par la pandémie de COVID-19, affichent une augmentation de valeur bien inférieure à la moyenne ou même une diminution de valeur.
Agglomération
L’agglomération de Montréal est composée de 16 municipalités liées, dont la ville de Montréal. La variation moyenne des valeurs est de 32,4 %. Ce sont les villes de Montréal-Est (52,5 %), Senneville (45,9 %) et Dollard-des-Ormeaux (45,1 %) qui affichent les plus fortes hausses de valeur. L’augmentation importante de la valeur du rôle de Montréal-Est s’explique par la place importante qu’occupent les immeubles industriels dans son assiette foncière.
Suivent Montréal-Ouest, Sainte-Anne-de-Bellevue et Baie-d’Urfé, qui affichent aussi des hausses supérieures à 40 %. Montréal affiche une hausse de valeurs légèrement inférieure à la moyenne, soit 31,4 %.
Ville de Montréal et arrondissements
Quant à la variation des valeurs dans les divers arrondissements de Montréal, on retrouve les hausses les plus importantes dans les arrondissements de Lachine (42,6 %), de Pierrefonds-Roxboro (40,8 %) et de Saint-Laurent (39,0 %). La plupart des arrondissements, à l’exception de Ville-Marie, affichent une hausse de valeurs se situant entre 30 % et 35 %. Ville-Marie se démarque avec une hausse de valeur moyenne de 15,7 % seulement, qui s’explique par la grande proportion d’immeubles commerciaux ou de bureaux qu’on y trouve. Ces derniers affichent de faibles hausses ou des baisses de valeurs.
Confection du rôle et valeur de votre propriété
L’évaluation foncière est une compétence d’agglomération et la Ville de Montréal est l’organisme responsable de l’évaluation pour l’ensemble des villes de l’agglomération. Le mandat de confectionner, défendre et tenir à jour les rôles d’évaluation est confié au Service de l’évaluation foncière de la Ville de Montréal.
Les rôles 2023-2024-2025 ont été préparés conformément à la Loi sur la fiscalité municipale et aux règlements qui en découlent, avec l’objectif de déterminer la valeur réelle d’une propriété. Pour ce faire, l’évaluateur tient compte de l’état et de l’utilisation de l’unité d’évaluation, ainsi que des conditions du marché immobilier, telles qu’elles existaient 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. Pour le rôle 2023-2024-2025, cette date de référence correspond au 1er juillet 2021.
La valeur inscrite au rôle correspond à la valeur réelle de la propriété, soit sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s’agit du prix le plus probable que pourrait payer un acheteur pour une propriété lors d’une vente de gré à gré.
Consultation du rôle foncier
Les rôles d’évaluation foncière 2023-2024-2025 sont disponibles pour consultation en ligne sur montreal.ca. Ils peuvent également être consultés à votre hôtel de ville, à votre bureau d’arrondissement et aux bureaux régionaux du Service de l’évaluation foncière.
Réaction de la présidente du comité exécutif
À la suite du dépôt des nouveaux rôles d’évaluation foncière pour les années 2023-2024-2025, la présidente du comité exécutif de la Ville de Montréal et responsable des finances, Dominique Ollivier, a présenté la réaction de l’administration montréalaise.
Tel que prévu par la Loi sur la fiscalité municipale, le Service de l’évaluation foncière a réalisé et déposé les rôles d’évaluation foncière 2023-2024-2025 pour les 16 villes liées et les 19 arrondissements de l’agglomération de Montréal. Notons que cet exercice est réalisé par un évaluateur en chef indépendant des instances politiques, soit M. Bernard Côté et son équipe. Le rôle d’évaluation foncière permet de dresser un portrait de l’inventaire des immeubles situés sur le territoire de l’agglomération. Il donne également les renseignements nécessaires aux fins de la taxation foncière municipale et scolaire.
Sans surprise, le marché immobilier a été très dynamique et a affiché une forte progression au cours des trois dernières années. La variation moyenne de l’ensemble des villes de l’agglomération est de l’ordre de 32,4 %. Les villes de Montréal-Est (52,5 %), Senneville (45,9 %) et Dollard-des-Ormeaux (45,1%) affichent les plus fortes hausses.
À Montréal, la valeur des propriétés est en moyenne 31,4 % plus élevée par rapport au rôle précédent. Ce sont les arrondissements de Lachine (42,6 %) et de Pierrefonds-Roxboro (40,8 %) qui connaissent les hausses les plus importantes. À l’exception de Ville-Marie, tous les autres arrondissements affichent une hausse de valeurs se situant entre 30 % et 40 %. La valeur totale des 502 789 unités d’évaluation inscrites à ce rôle atteint 526,3G $. Cela représente une croissance de l’assiette fiscale de 141,8 G$ depuis le dépôt des rôles 2020-2021-2022.
« Je tiens à rassurer la population montréalaise. Assister à une augmentation significative de la valeur foncière des immeubles d’environ 32 % ne signifie pas que les taxes foncières augmenteront de 32 %. Comme à chaque nouveau rôle foncier, la Ville ajustera son taux de taxation à la baisse pour que le compte de taxes des Montréalaises et des Montréalais se rapproche de celui des années précédentes. Les détails seront connus lors de la publication du budget, d’ici la fin de l’année. Les revenus de la Ville demeureront ainsi sensiblement les mêmes et les propriétaires montréalais ne seront pas soumis à une pression financière additionnelle », a déclaré Dominique Ollivier.
Rappelons qu’en juin, l’administration municipale a donné le coup d’envoi d’une démarche novatrice visant à diversifier les revenus perçus par la Ville. Cet automne, la Ville de Montréal organisera un forum sur la fiscalité montréalaise. Ce forum se concentrera sur l’agglomération montréalaise et visera à générer des pistes de solution en matière d’équité fiscale et territoriale dans un contexte de contraintes budgétaires et de responsabilités financières accrues de la métropole.
Par la suite, le Sommet sur la fiscalité municipale de demain, qui aura lieu au printemps, réunira tous les acteurs du milieu municipal québécois. Il aura pour objectif d’identifier des pistes de solution concrètes pour développer de nouvelles sources récurrentes de revenus et de meilleures approches fiscales.
Rappelons également que, le mois dernier, dans le cadre des demandes électorales de la Ville de Montréal, la mairesse Valérie Plante a demandé aux partis provinciaux de s’engager à établir un meilleur équilibre fiscal entre le gouvernement du Québec et les municipalités.
« La bonne performance du marché immobilier démontre la vitalité économique enviable de Montréal. Mais la hausse du prix des résidences vient également avec son lot de préoccupations pour nos populations les plus vulnérables. Pour y répondre, notre administration a fait de l’habitation une priorité, et nous multiplions les actions pour que Montréal demeure une métropole abordable. Notre Chantier Montréal abordable est d’ailleurs bien en marche et notre Règlement pour une métropole mixte nous permet d’assurer la construction de logements sociaux, abordables et familiaux. Nous continuerons d’assurer le développement inclusif, abordable et exemplaire de Montréal », a conclu Dominique Ollivier.
